ตลาดบ้านหรู10ลบ.อัป ดูดซัปได้ดี โควิดกระทบออฟฟิศลดค่าเช่า30%
“ไนท์แฟรงค์ฯ” ชี้โควิด-19 หนุนตลาดบ้านหรู 10 ล้านบาทเติบโต เผยอัตราการขายแล้ว 66% ชี้กลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท มีการขายสะสมที่สูง จับตาออฟฟิศ ครึ่งปีหลัง ซัปพลายใหม่เติมเข้าตลาดกว่า 1.75 แสน ตร.ม. กดดันเรื่องราคา ขณะที่โรงแรม ลักชัวรี เลื่อนเปิด หลังไม่มีแนวโน้มการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยว
บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศ ไทย จำกัด ได้รายงานถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และอสังหาฯเชิงพาณิชย์ในปี 2564 ว่า ในกลุ่มของตลาดบ้านระดับลักชัวรี พบว่ายังมีการเติบโตในเรื่องของยอดขาย โดยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในรอบ 5 เดือนแรกของปีนี้ มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งสิ้น 578 หน่วย มีโครงการบ้านจัดสรรพร้อมขายจำนวน 224 โครงการ โครงการเหล่านี้มีหน่วยทั้งหมดรวมกัน 20,018 หน่วย โดยขายได้แล้วที่ประมาณ 13,276 หน่วย จาก 20,018 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 66%
หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า บ้านที่มีความต้องการสูงที่สุดมีราคาขายระหว่าง 10 ถึง 20 ล้านบาท โดยมียอดขายสะสม 7,218 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 61% ส่วนบ้านราคาขายระหว่าง 21 ถึง 30 ล้านบาท และ 31 ถึง 40 ล้านบาท มีความต้องการอยู่ที่ 2,612 หน่วย และ 1,871 หน่วย ตามลำดับ หรือคิดเป็นอัตราการขายที่ 77% และ 73% ตามลำดับ
หน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีจำนวน 1,610 หน่วย แสดงให้เห็นว่ามีจำนวนหน่วยขายใหม่ที่ขายได้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ที่มีจำนวนหน่วยใหม่ที่ขายได้เฉลี่ยเพียง 2,500 หน่วยต่อปีเท่านั้น
ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงาน อุปทานรวมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 130,500 ตารางเมตร (ตร.ม.) เป็น 5.53 ล้าน ตร.ม. ในครึ่งแรกของปีนี้ คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ 2.4% จากครึ่งหลังของปีก่อน อาคารใหม่ 4 หลังได้สร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้มีพื้นที่เพิ่ม 22,500 ตร.ม.ให้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 108,000 ตร.ม. นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็ไม่มีการถอดถอนอาคารออกจากตลาด
โดยในครึ่งหลังของปีนี้ คาดว่า จะมีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 175,800 ตร.ม. เนื่องจากมีโครงการใหม่ 9 โครงการสร้างแล้วเสร็จ ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่ที่คาดไว้จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ อุปทานของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะเติบโตรวมที่ระดับ 1.67 ล้าน ตร.ม. หรือเฉลี่ย 302,000 ตร.ม.ต่อปี (ไม่รวมการถอดถอนอาคาร)
อัตราการครอบครองของตลาดลดลง 2.1% เป็น 83.0% โดยพื้นที่ทุกเกรดในตลาดอาคารสำนักงาน ยังคงมีผลประกอบการต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวของแต่ละเกรด อัตราการครอบครองลดลง 0.3% สำหรับเกรด A ลดลง 2.5% สำหรับเกรด B และลดลง 2.6% สำหรับเกรด C
ราคาเสนอเช่าเฉลี่ย ลดลงจากช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 โดยลดลง 6 บาทเป็น 791 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ในบางสัญญาเช่า อัตราเช่าที่แท้จริง (effective rate) จะต่ำกว่าราคาเสนอเช่า ถึง 30% ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยในขณะนี้ลดลง 1.3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่เพิ่มขึ้น 3.8% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
”ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ต่อให้อุปสงค์จะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ผู้เช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะมีอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่งจากอุปทานที่มีมาก โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้า”
ในส่วนของธุรกิจโรงแรมนั้น การระบาดใหญ่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อผลการดำเนิน งานขอ งอุตสาหกรรมโรงแรมในประเทศไทยสำหรับปี 2564 และปีต่อๆ ไป เนื่องจากการระบาดยังไม่มีทีท่าว่าจะสิ้นสุด และไม่รู้ว่าเมื่อไรที่กิจกรรมการเดินทางท่องเที่ยวจากต่างแดนจะกลับมาปกติอีกครั้ง
โดยสุขุมวิทตอนต้น เป็นย่านโรงแรมระดับลักชัวรีเป็นส่วนใหญ่ โดยคิดเป็น 39% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาคือ ลุมพินี (24%) ริเวอร์ไซด์ (17%) และสีลม/สาทร (14%) ซึ่งอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ปรับลดลง 20% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 (คลื่นลูกค้าที่สอง) ภาคการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวอย่างช้าๆ
อย่างไรก็ตาม คลื่นลูกที่สามของโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้นในเดือนเมษายน ส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 16% และ 17% ในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายนตามลำดับ ราคาเฉลี่ยรายวัน (ADR) ของโรงแรมระดับลักชัวรีลดลง 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 3,072 บาท
ทั้งนี้ จากสถานการณ์โควิด-19 พบว่า ไม่มีโรงแรมระดับลักชัวรี เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เนื่องจากการเปิดประเทศยังไม่มีความแน่นอนว่าจะทำได้เมื่อไร และต้องใช้เวลานานเท่าใดที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะฟื้นตัว โรงแรมที่มีแผนจะเปิดตัวในปี 2564 จำเป็นต้องเลื่อนออกไป เช่น แอสคอทท์ เอ็มบาสซี สาทร กรุงเทพฯ (361 ห้อง) แอสคอทท์ ทองหล่อ กรุงเทพฯ (445 ห้อง) และ เดอะ สแตนดาร์ด โฮเทล มหานคร (154 ห้อง)
Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
